這幾天，對于購房者來(lái)說(shuō)，利好消息在不斷傳來(lái)。比如公積金政策向寬松調整，又比如一些地方對于剛需、首改的政策性支援。請原諒筆者在這里沒(méi)有為剛需和首改加上“引號”，因為，未來(lái)的很長(cháng)一段時(shí)間恐怕它們都將成為市場(chǎng)的主角，從而成為房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)常用名詞。

但是，與以往的政策回調造成的影響不同，這一次，多數購房者并不認為短期內房?jì)r(jià)會(huì )上漲。本刊市場(chǎng)版的消息就顯示，央行全國性的調查問(wèn)卷結果表明只有15.6%的人認為二季度房?jì)r(jià)會(huì )漲，而準備購房的居民占比也進(jìn)一步下降。

 

對于這樣的市場(chǎng)反饋，意外之中帶有必然。如果把目光回到黨的十八屆三中全會(huì )之前，我們會(huì )很清晰地記起關(guān)于“長(cháng)效機制”的一些表述。而從2010年以來(lái)的調控政策來(lái)看，也已經(jīng)很明顯地針對不同需求進(jìn)行了分類(lèi)調控，比如施行差別化信貸政策，避免誤傷剛需。這些，都為穩定預期起到了積極的作用。

 

長(cháng)效機制中的重要一點(diǎn)，也是最為基礎和核心的一點(diǎn)，就是增加保障房和自主性住房的供應，同時(shí)繼續抑制投機投資性購房。如果在近期開(kāi)始的一輪寬松政策之下，房?jì)r(jià)真如多數消費者預測的那樣沒(méi)有出現大幅波動(dòng)，那么應該可以證明：調控的長(cháng)效機制已經(jīng)開(kāi)始顯現初步效果，市場(chǎng)預期趨于穩定了。盡管，房產(chǎn)稅試點(diǎn)還沒(méi)有進(jìn)一步擴圍。

 

事實(shí)上，隨著(zhù)不動(dòng)產(chǎn)登記施行和房產(chǎn)稅推出預期而產(chǎn)生的擠出效應，一部分舊有的消費群體正在變成房源的輸出者，加之城鎮化重心的下移，市場(chǎng)購買(mǎi)主體的內在結構正在不斷發(fā)生變化。這些信號不應該被忽視。

 

在最近的一個(gè)財經(jīng)論壇上，一位來(lái)自中央財經(jīng)領(lǐng)導小組辦公室的領(lǐng)導預測：“90后”農民工是將來(lái)潛在新的住房、汽車(chē)的主要消費群體。在這樣的假設成立前，有兩個(gè)必要的前提：一是中央政策企穩，二是地方政策不出邊。在交易成本和部分城市限購政策不發(fā)生變化的基礎上，投資投機性需求不過(guò)多干擾市場(chǎng)，就能保證市場(chǎng)呈現出真實(shí)的需求狀況。如果大膽按照這樣的方向來(lái)預判未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，就顯得很有意思了：未來(lái)的“白銀十年”到底會(huì )有怎樣的成色呢？市場(chǎng)的主流產(chǎn)品會(huì )出現百花齊放的狀況嗎？

 

當下，保障性住房已經(jīng)和將要滿(mǎn)足大量中低收入家庭的住房需求，那么在進(jìn)入“白銀十年”的過(guò)程中，摸清未來(lái)的真實(shí)需求就顯得十分重要了。正如上述預測，這個(gè)需求結構可能由“90后”、新就業(yè)人口決定，也可能由落戶(hù)政策、外來(lái)務(wù)工人員決定，而在不同的地區和城市，這些不同需求之間可能又會(huì )有巨大的結構性區別。未來(lái)，市場(chǎng)變得更加理性，差別化和復雜化也更加突出。

 

萬(wàn)科高層最近在對媒體的表態(tài)中明確提出“商辦物業(yè)能不沾就不沾”，也就明確了在未來(lái)十年，住宅依然是萬(wàn)科最重要的傳統業(yè)務(wù)。作為行業(yè)龍頭，萬(wàn)科有這樣的勇氣和能力。但對于很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，他們有能力精準地抓到這些需求嗎？在地價(jià)、人力成本高企的當下，他們還能夠拿到較為理想的凈利潤嗎？諸多問(wèn)題之下，有一點(diǎn)可以肯定的是：“白銀十年”不會(huì )屬于所有地產(chǎn)企業(yè)。